從經濟衰退中艱難起步的拉斯維加斯

圖: 隨著全國的經濟復甦,作為美國博彩業中心的拉斯維加斯,形勢明顯好轉,儘管仍存在一些問題。(攝影:劉菲)
圖: 隨著全國的經濟復甦,作為美國博彩業中心的拉斯維加斯,形勢明顯好轉,儘管仍存在一些問題。圖為中國城廣場。(攝影:劉菲)

【看中國記者梁秋實編譯報導】無人問津的寫字樓、被銀行沒收的房產、高價買房艱難還貸的業主、減半的工資和其他經濟因素,都是造成拉斯維加斯在2008年~2010年經濟衰退的原因。幾年後,隨著全國的經濟復甦,作為美國博彩業中心的拉斯維加斯,形勢明顯好轉,儘管仍存在一些問題,諸如:
  
.寫字樓市場供過於求,大片房產無人應租;
  
.住房市場雖然上揚,但房價下跌的房主比率仍然是全國最高,拖欠銀行房貸的數量在美國各州中也居前列;
  
.許多買房業主,寧願拖欠銀行貸款,而花錢買車和電器產品。銀行苦於法律程序繁瑣,無法立即收回被拖欠房貸的房子。無人住的房子,四圍的花草無人修理,嚴重影響社區環境;
  
.市民開始有工作,但內華達州的失業率仍然是全國最高。受金融颶風的衝擊,全美國範圍的工資都調低,但拉斯維加斯的受害最烈。通貨膨脹調整後的工資降幅極大。
  
市場走勢研究公司RCG Economics總裁瑞斯椎坡(John Restrepo)說:「一些糟糕的現實,很難使人真正興奮起來。」 
  
當然也有能使人振奮的積極因素。作為世界博彩業的先鋒,拉斯維加斯依然吸引世界各地的遊客,帶來可觀的博彩收入。房價今年雖然走低,新房銷售成交量已爬出谷底。一度荒廢的房地產工程,低價賣出,又被接手繼續完工。大量工人失業的情況已經止住。破產減慢,市區大道正興建新的賭場酒店。 
  
蜜雪兒·約翰森(Michele Johnson)是拉斯維加斯非營利組織金融指導中心(Financial Guidance Center)的總裁和CEO,她認為拉斯維加斯經濟復甦的並不理想,好比一個人走進陰溝裡,當他走回到馬路牙時,能說是真正的進步嗎? 
  
寫字樓市場 
  
洛杉磯、舊金山和紐約這樣的大城市,都有著名的大公司租用高層寫字樓,有自己專用的停車場。而拉斯維加斯很特別,沒有有名的公司,只有大大小小的賭場酒店。各賭場都有自己的辦公室,而賭場多數員工都是發牌員、酒水招待、酒店清潔人員等,無需辦公的小隔間。 
  
但是在過去十幾年的經濟泡沫期,投資商由於及其容易得到貸款,瘋狂開發寫字樓。 
  
寫字樓開發商Thomas & Mack Development Group的總裁瑞克·邁爾(Rick Myers)說:當時唯恐建設得不夠快,是不可思議的。 
  
參與寫字樓開發的投資者,有些是建築師,地產經濟,醫生和牙醫——這樣一些沒有地產開發經驗的人。有些寫字樓建設起來,僅僅自用,或哄抬經濟泡沫,因為許多寫字樓租戶本身就是地產開發商。 
  
當經濟衰退的打擊來臨時,拉斯維加斯許多大樓破產或被銀行收回;一些商用大樓由於流失租戶而被迫關閉。 
  
寫字樓的市場租用率在2006年是在7.5%左右,2011年高漲到幾乎是23%,現在大約是19%。 
  
邁爾說,寫字樓空置的一個主要原因是在經濟泡沫期,投資商大量建設小而設計不良的建築所致,至今乏人問租。邁爾認為,與其空置,不如把其中四分之一的房產推倒,夷為平地。 
  
經濟分析師戈登(Brian Gordon)說,租用寫字樓的業主,更加謹慎花錢,寧願裁員再僱人,也不願輕易租房。 
  
相比窘迫的寫字樓商家,拉斯維加斯的零售店、倉庫和小公寓市場經營的有聲有色,不斷有投資者來買地產或租賃。 
  
地產經紀瓊斯(Cathy Jones)說:寫字樓明顯落後於其他的商業實體。 
  
實際上,寫字樓還是有生意可做的,如一些電話呼叫公司等仍然租用,自2012年下半年,寫字樓租用的價格在$1.87/平方公尺。 
  
也有買寫字樓的,但是太高的寫字樓空置率也嚇跑了一些潛在的買主。 
  
住宅市場 
  
當房地產泡沫發生時,很少有城市能同拉斯維加斯的膨脹程度相比。
  
拉斯維加斯的銀行可以給任何一個人貸款買房;銀行業務擴展很快,房貸發放超出了控制。各行各業的人,從退役運動員到賭場發牌員,都加入買房賣房的行列。 
  
當房地產泡沫終於消泡,很少有不受到衝擊的。買房賣房終止,建房的工地停工,拉斯維加斯到處是被銀行收回的房子。大多數買房者高價買進的房產,價值跌落太多,而他們還不得不繼續付高價房的房貸。 
  
房產市場現在好很多,是由於有些投資者趁經濟蕭條期,買進大面積便宜房,用來出租,從而推高了價格。 
  
地產經紀柯南(Tim Kiernan)說:「每星期都難定論市場是好還是……讓人糊塗。」 
  
那些溺水屋主——房貸高過房產價值的,在2012年初人數比率高達71%,現在是27%。 
  
在內華達州,因付不起房貸被銀行收回房產的比例在今年10月達到全美第三。 
  
現在拉斯維加斯的房產價格上揚,已經有投資者開始買進,也給常規買主一個買住宅的好機會。將來市場可能越來越依賴常規買主。在前些年房產泡沫期,常規買主被房產投資者擠出了市場。 
  
與此同時,一部分人付不起房貸,乾脆就不付,白住房子。而銀行苦於繁瑣手續,無法立即收回房產。 
  
金融指導中心的約翰森說有人七年不付房貸,還有三四年不付房貸的人也不少見。她說:「這樣的情況不健康。」 
  
就業市場 

過去十多年,拉斯維加斯的旅遊業、博彩業、度假酒店建設、零售業和房產建設,都是熱火朝天般的興旺。 
  
但當經濟泡沫消泡時,公司大批裁員,地產建設沒等完工就停工,博彩業更是受到重擊。結果,拉斯維加斯的失業率在2010年高達14%;而在2003年~2007年是在4%~5%之間。 
  
根據美國勞工數據局發布的消息,今年10月,內華達的失業率下降到7.1%,居全國第六。全美失業率是5.8%。 
  
RCG Economics匯總了新數據表明,經濟蕭條衝擊掉的60%的工作機會,已經恢復。但總體上僱主並沒有給員工更多工作時間或提高工資,甚至不能抵消通貨膨脹。 
  
2007年秋,拉斯維加斯的員工每周平均工作37小時,收入740美元。今年10月,他們每周工作33.2小時,收入694美元,考慮通脹因素,收入其實下降到每周609美元。 
  
48歲的勞蕊(Laurie),曾經是加油站便利店的經理,收入15美元/小時,三年前失去了那份工作。失業一年半後,從新就業,現在是批薩店經理,收入8.25美元/小時。Laurie樂觀的說:「可以了,我可以生活。」 
  
署名「RC LV」的拉斯維加斯市民,在網上留言說:「拉斯維加斯是一個有利於在任何情況下都能找到出路的冒險者的城市。經濟下滑淘汰的是不能堅持的人和寄生蟲。在過去六個月,我的企業比過去六年的任何時期都更掙錢。我和員工都很興奮,我們覺得前途光明。」 
  
根據內華達稅收部門的統計,截至到今年6月30日,拉斯維加斯克拉克縣(Clark County)居民消費幾乎55億美元購買汽車、家具、家用電器等。同一消費指數2007年下滑9個百分點,2010年上揚43個百分點。◇

美国