美国房地产市场正呈现出明显的地区差异。在一些地区，买家可以要求大幅降价，而在其他地区，购房者仍然面临激烈的竞价战。

全国范围内的房屋供应尚未恢复正常。根据全美房地产经纪人协会（NAR）的数据，今年1月，美国现房库存比五年前同期水平低16%。由于许多房主拥有超低利率的抵押贷款，他们不愿出售房屋并失去低息贷款，这种“锁定效应”导致供应受限。然而，随着越来越多人决定不再推迟搬家计划，这种效应正在逐渐减弱，房屋供应量正在增加。

在整体数据之下，各州的复苏速度差异显著。在一些地区，房屋库存已超过2019年的水平。根据Realtor.com的数据，德克萨斯州的待售房产数量比疫情前高出20%，佛罗里达州和科罗拉多州的库存也高于2019年水平。而在另一端，东北部和中西部部分地区的供应仍然紧张。在新泽西州和宾夕法尼亚州等15个州，目前市场上的房屋数量仍不到疫情前正常水平的一半。

造成这种“双速”房地产市场的原因有多方面。其中之一是新房供应过剩。根据全美住宅建筑商协会（NAHB）的数据，去年12月，建筑商有11.8万套已建成但未售出的独栋住宅，这是自2009年8月以来的最高水平。

根据建筑许可申请数据，大多数新建房屋集中在南部，尤其是佛罗里达州和德克萨斯州。佛罗里达州房地产经纪人协会首席经济学家布拉德·奥康纳估计，自2020年以来，佛罗里达州的住房存量增加了15%。这些新建房屋进入市场时，由于抵押贷款利率居高不下，买家需求异常疲软。随着房产滞销，库存逐渐增加。

与此同时，在伊利诺伊州等地区，严格的分区法规和昂贵的建筑成本阻碍了新房的开发，而现房库存也陷入僵局。伊利诺伊州房地产经纪人协会首席执行官杰夫·贝克表示，尽管该州许多房主希望搬家，但由于供应稀缺且房价过高，他们别无选择，只能留在原地。

此外，不同地区的“锁定效应”强度也有所不同，这影响了房屋上市的速度。约翰·伯恩斯研究与咨询公司高级副总裁克里斯·波特的分析显示，在南部，去年第三季度平均有21%的未偿还抵押贷款利率达到或超过6%，而在东北部这一比例为18%。这主要是因为利率上升后，南部地区因持续的人口迁入，房屋销售更为活跃。

根据美国人口普查局2023年的估计，南部地区的房主更有可能完全拥有自己的房产，这一比例略高于全国平均水平。由于无抵押贷款的房主在搬家时通常不需要申请昂贵的新贷款，他们在出售房屋时更具灵活性。

某些州库存快速上升的另一个原因是房产估值过高，导致买家望而却步。疫情期间的人口迁入热潮使得一些阳光地带州的房价涨幅高于全国其他地区。根据Redfin的数据，过去五年，佛罗里达州的房屋中位价值上涨了64%，而伊利诺伊州和纽约州的涨幅分别为42%和17%。

这些高涨的房价，加上不断上涨的保险成本，使得房价与当地工资水平脱节。根据约翰·伯恩斯 affordability 指数，佛罗里达州部分主要城市的平均房屋持有成本现已相当于当地收入的44%，高于2019年的28%。随着迁入佛罗里达州的人口增速放缓，能够支撑当前房价水平的高收入者数量减少。

对于购房者来说，好消息是供应过剩的州的可负担性将有所改善。除非抵押贷款利率下降，否则德克萨斯州等市场的房价可能会下跌。而在东北部和中西部许多地区，供应紧张将继续支撑房价。

尽管全美范围内的房价普遍被高估，但供应情况却非常不均衡。在这一奇怪的房地产市场下一阶段，一些地区的房价可能会大幅下跌，而其他地区的房价则可能继续上涨。（点击这里看原文）