美国房地产市场面临“重大人口结构转折”

美国房地产分析师尼克·格利（Nick Gerli）警告称，美国住房市场“即将遭遇一场重大的结构性人口转折”——因为按目前趋势，到2033年，美国死亡人数将首次超过出生人数。

这一悲观预测来自国会预算办公室（CBO）今年早些时候发布的报告。报告显示，未来30年美国人口增长率将持续放缓，平均仅为0.2%，远低于1975年至2024年的0.9%。

为何重要

美国长期存在住房供应短缺的问题，房源数量难以满足多年稳定甚至增长的购房需求。年轻一代尤其难以买房：一方面，在竞价战中无法与更富有的年长买家竞争；另一方面，高房价也让他们难以攒够首付。

专家认为，如今的房屋拥有压力——包括更高的房价、房贷利率、地产税和房屋保险——正在迫使许多美国人推迟组建家庭，进一步加剧低生育率问题。

需要关注什么

格利是房地产数据平台 Reventure App 的创始人兼CEO。他认为，这场人口转折将深刻重塑美国房地产市场，可能导致需求长期萎缩、库存显著上升。

按照他的预测，2032至2033年前后，美国将出现“死亡人数高于出生人数”的拐点：

房贷机构房地美（Freddie Mac）估计，到2035年，美国将减少约900万户婴儿潮一代的自住房家庭，这将显著提高市场房源数量。

“这将带来长期通胀放缓，甚至通缩式的房价压力。”格利预期，全美房屋购置成本会随之下降。

格利表示，这波人口冲击将波及从加州到佛州的所有州，但部分地区会更早感受到压力。例如佛州已出现自然人口收缩，新生儿数量减少了4%。

随着儿童减少，美国人想要的住房类型也会发生变化。

格利指出，购房的一大优势在于其提供的“空间与稳定性”，利于组建家庭。如果养育孩子的人更少，对大型独栋住宅（如3,000平方英尺、四到五个卧室）的需求自然下降。

相反，小型住房的购买需求可能上升。“按照当前人口趋势，‘大豪宅式社区’（McMansion-style neighborhoods）的表现恐怕不会太好。”

各方声音

格利在X平台上写道：“许多市场参与者对这一人口问题视而不见，因为它对房价没有利好，而且距离发生还有6到7年。但认真购房的人与投资者必须深入研究，了解人口下滑将如何影响当地市场。”

CBO报告也指出：

“未来30年，美国人口增长将持续放缓。净移民将成为最主要的人口增长来源。如果没有移民，美国人口将从2033年开始萎缩，因为生育率已不足以实现代际更替。”

未来何去何从

随着美国人口迅速老化，未来的增长将部分依赖来自海外的移民。CBO预计，从2033年至2055年，美国的人口增长几乎全由移民贡献。

格利也承认，长期趋势并非不可改变。“美国在20世纪40到50年代曾出现大规模婴儿潮，二十年间生育率跃升56%。”
他写道，也许未来也会出现类似反转，“但目前趋势仍指向出生率持续下滑”。（原文）